自贸港百问 | 海南自由贸易港将如何处理闲置土地处?

时间:2022-08-06 23:16

内容来源:三亚市投资促进局

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  三亚市投资促进局开通“自贸港百问”栏目,对企业高度关注、广泛惠及的政策进行梳理和提炼,以问答的形式为企业提供更多政策信息。

  为有效处置闲置土地和充分利用土地,促进节约集约用地,根据《中华人民共和国海南自由贸易港法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规,结合海南自由贸易港实际,制定了《海南自由贸易港闲置土地处置若干规定》(以下简称“规定”)。

  1.规定里所称的闲置土地指的是哪些用地?

  (一)超过动工开发日期满一年未动工开发的;

  (二)超过动工开发日期满两年未完成项目总投资额百分之二十五的;

  (三)已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五,中止开发建设满一年的;

  (四)以出让方式取得国有建设用地使用权,超过出让合同约定的竣工日期一年未竣工的;

  (五)法律、法规规定的其他情形。

  依法通过转让取得的国有建设用地使用权,具有前款规定情形之一的,可以根据本规定处置。

  前款第四项所称竣工是指建设项目依法取得《工程竣工报告》等法定竣工验收文件。

  2.县级以上人民政府组织对本行政区域内闲置土地是如何统筹安排工作?

  省人民政府自然资源和规划主管部门对市、县、自治县人民政府自然资源和规划主管部门调查认定和处置闲置土地工作进行监督管理。市、县、自治县人民政府自然资源和规划部门负责本行政区域内闲置土地认定、处置以及土地闲置费核定等工作的组织实施。税务部门负责土地闲置费具体征收工作。市、县、自治县人民政府发展改革、住房和城乡建设等部门按照各自职责协同做好闲置土地认定和处置工作。闲置土地所在地乡镇人民政府、街道办事处协助做好闲置土地认定和处置工作。

  3.哪些情形可以认定为政府原因造成土地闲置?

  (一)因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人,致使项目不具备动工开发条件的。但出让人和受让人已经签订交地确认文件、确认土地具备开发条件的不视为政府原因;

  (二)因国土空间规划依法修改,造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同约定或者划拨决定书规定的用途、规划和建设条件动工开发的;

  (三)因国家和本省出台相关政策,需要对国有建设用地使用权有偿使用合同约定或者划拨决定书规定的规划和建设条件进行修改或者政策内容影响土地开发,导致无法动工开发的;

  (四)因行政机关未依法实施涉及土地开发建设相关行政许可,导致无法动工开发的;

  (五)因行政行为引起处置土地上相关群众信访事项等,导致无法动工开发的;

  (六)因军事管制、文物保护等无法动工开发的;

  (七)法律、法规规定的其他情形。

  国有建设用地使用权人认为属于政府原因造成土地闲置的,应当向市、县、自治县人民政府自然资源和规划主管部门提供土地闲置原因说明材料,由市、县、自治县人民政府或者造成土地闲置的政府有关部门书面确认。

  4.闲置土地的处置方式是?

  (一)超过出让合同约定的动工开发日期满一年未满两年不动工开发的,以及已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五,中止开发建设满一年的,国有建设用地使用权人应当按土地出让金的百分之二十缴纳土地闲置费。

  (二)超过动工开发日期满两年未完成项目总投资额百分之二十五的,无偿收回国有建设用地使用权。

  (三)以出让方式取得国有建设用地使用权,超过出让合同约定的竣工日期一年未竣工的,应当在竣工前按照下列标准征收土地闲置费:

  1.超过出让合同约定的竣工日期一年未竣工,但未超过三年的,每年按土地现值百分之五征收。

  2.超过出让合同约定的竣工日期三年未竣工,但未超过五年的,每年按土地现值百分之十征收。

  3.超过出让合同约定的竣工日期五年未竣工,但未超过七年的,每年按土地现值百分之十五征收。

  4.超过出让合同约定的竣工日期七年未竣工的,每年按土地现值百分之二十征收。

  同时符合第二条规定的两种及以上闲置土地情形的,从重适用前款规定的处置方式。

  闲置土地现值应当以综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素测算出的基准地价为依据。

  以上方式不包括因政府原因或者不可抗力等其他法定原因造成闲置土地。

  5.因政府原因造成土地闲置的,应当以什么方式处置?

  (一)延长动工开发期限、竣工期限。对在一年内有条件消除政府原因,具备动工开发条件的闲置土地,可签订补充协议,重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起,延长动工开发期限最长不得超过一年。市、县、自治县人民政府应当自签订补充协议后一年内消除造成土地闲置的政府原因;

  (二)调整土地用途、规划条件。因政府或者政府有关部门调整土地用途、规划条件造成土地闲置的,在符合国土空间规划的前提下,可以按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续,并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款;

  (三)安排临时使用。因政府原因造成项目尚不具备动工开发条件导致土地闲置的,在不具备动工开发条件期间,可以安排国有建设用地使用权人临时使用其闲置土地。从安排使用之日起,临时使用期限最长不得超过两年。市、县、自治县人民政府应当在安排临时使用期限内消除造成土地闲置的政府原因,使项目具备动工开发条件;

  (四)置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金,但因国土空间规划依法修改造成土地闲置的,可以为国有建设用地使用权人置换其他价值相当的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的,应当重新签订土地出让合同,并在合同中注明为置换土地;

  (五)协议有偿收回国有建设用地使用权。

  (六)法律、法规等规定的其他处置方式。

  按照前款第二项和第四项规定的方式处置,涉及商品住宅用地的,必须符合国家和我省房地产管理有关政策规定。因不可抗力导致土地闲置的,依照本条规定的方式处置。

  6.发现有涉嫌构成的闲置土地,该如何处理?

  市、县、自治县人民政府自然资源和规划主管部门发现有涉嫌构成闲置土地的,应当向国有建设用地使用权人下发闲置土地调查通知书,经调查认定为闲置土地的,应当拟定闲置土地处置方案,报本级人民政府批准后,向国有建设用地使用权人下达征缴土地闲置费决定书或者收回国有建设用地使用权决定书等处置决定文书。作出处置决定文书前,应当书面告知国有建设用地使用权人依法享有申请听证的权利,国有建设用地使用权人要求举行听证的,应当依法组织听证。征缴土地闲置费决定书应当同时抄送税务部门。

  7.土地闲置费如何计征和缴交?

  本规定第五条第一款第三项规定的土地闲置费按年计征和缴交。起征日为国有土地出让合同约定的竣工期限届满一年之次日,计征截止日为市、县、自治县人民政府自然资源和规划主管部门向国有建设用地使用权人送达《闲置土地调查通知书》之日。征期不足一年的部分,按照征缴标准和计征天数折算。

  本规定施行前已出让的土地,已逾期未竣工或者未逾期但距约定竣工日期不满两年,且自本规定施行之日起两年内未竣工的,自本规定施行满三年之次日按照本规定第五条第一款第三项规定开始征缴土地闲置费。

  8.国有建设用地使用权人逾期不申请行政复议、不提起行政诉讼,也不履行相关义务的,将采取什么措施?

  (一)逾期不办理国有建设用地使用权注销登记,不交回土地权利证书的,直接公告注销国有建设用地使用权登记和土地权利证书;

  (二)逾期不缴纳土地闲置费或者不交回国有建设用地使用权的,申请人民法院强制执行。

  9.县级以上人民政府及其有关部门工作人员违反本规定,应承担哪些责任?

  (一)违反本规定不如实核定和征缴土地闲置费的;

  (二)擅自决定减缴、免缴、缓缴土地闲置费的;

  (三)坐支、截留或者挪用土地闲置费的;

  (四)不依法履行闲置土地监督检查职责的;

  (五)未依法履职造成土地闲置或者故意长期拖延未消除导致土地闲置的政府原因的;

  (六)其他在闲置土地调查、认定和处置工作中徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守的。

  10.本规定的生效时间是?

  本规定自2022年1月1日起施行。

  如果您对“规定”内容还有哪些疑问或者想了解投资三亚相关事宜,欢迎拨打三亚全球投资服务热线4009-520-520。


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